來源：貴州黔坤律師事務所 發布時間：發布時間：2019-04-09
貴州省貴陽市花溪區人民法院民事判決書
（2018）黔0111民初6138號
原告：貴陽萬科勁嘉房地產有限公司，住所地貴州省貴陽市花溪區小河浦江路235號。
法定代表人：吳忠友，該公司董事長。
委托訴訟代理人：肖國舉，貴州黔坤律師事務所律師，特別代理，執業證號：15201201710010215。
委托訴訟代理人：陳富華，貴州黔坤律師事務所實習律師，一般代理。
被告：貴州鐘幺爺餐飲管理有限公司，住所地貴州省貴陽市南明區花果園彭家灣花果園項目C區第9棟1單元37層10號。
法定代表人：鐘仕凌，職業不詳。
原告貴陽萬科勁嘉房地產有限公司（以下簡稱萬科房地產公司）訴被告貴州鐘幺爺餐飲管理有限公司（以下簡稱鐘幺爺餐飲公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月19日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告萬科房地產公司到庭參加了訴訟，被告鐘幺爺餐飲公司經本院在《民主與法制時報》刊登公告送達起訴狀副本及開庭傳票等訴訟材料后未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告萬科房地產公司向本院提出訴訟請求：1.判令被告向原告支付其欠付的租金人民幣87243.8元及其逾期繳納租金的違約金暫計367296.4元（自2017年5月14日起計至租金繳清之日止，違約金按1%每日的標準計算）；2.本案訴訟費和律師費由被告承擔。事實與理由：2016年11月14日，原告萬科房地產公司與被告鐘幺爺餐飲公司簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將坐落于貴州省貴陽市××長江路萬科大都會項目S5棟負二層S5-負2-2,面積為129.57平方米的房屋租賃給乙方用作商業，租賃期限自2016年11月14日至2019年11月13日；前三年內甲方免收乙方租金；乙方須按照合同規定的方式和時間繳納租金。如乙方逾期繳納租金的，每逾期一日，按逾期繳納租金的0.03%支付違約金；逾期支付租金達到1期或者逾期不足額支付租金超過90天的，甲方有權解除合同；乙方保證在三年免租期滿后，無法定或約定理由，乙方不得單方解除合同，如因乙方原因導致合同提前終止的，乙方應按70元/平方米/月的標準向甲方全額補交三年免租期的租金；雙方同時對押金、房屋返還、違約責任等事項進行了約定。合同簽訂后，原告依約向被告交付了商鋪，被告一直經營，2017年8月24日，原告與被告介紹的新租戶簽訂了新的租賃合同。被告收取轉讓費后未繳納欠付的租金即失去聯系，目前尚欠原告2017年5月14日至2017年8月24日的租金872438元，維護原告合法權益，現訴至法院，訴請如前。
被告鐘幺爺餐飲公司未答辯。
本院經審理認定事實如下：涉案商鋪位于貴州省××××長江路萬科大都會項目S5棟負二層S5-負2-2，系原告修建，原告向本院出具《承諾函》，證實其在案涉租賃期間享有相應處分權利。
2017年3月13日，原告作為出租方（甲方）與被告作為承租方（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：原告將位于貴州省××××長江路萬科大都會項目S5棟負二層S5-負2-2的房屋出租給被告方作商業用途，租賃面積約為129.57㎡；租賃期為3年，從2016年11月14日起至2019年11月13日止；租金為每月200元每平方米，第一年租金為233226元，自租賃期開始日起1年內(即2016年11月14日至2017年11月13日)不變，從第2年開始，租金在前一年的基礎上遞增8%；雙方簽約后，乙方交付人民幣25914元給甲方，作為乙方租賃該房屋期間的管理押金，押金作為乙方遵守本合同的保證。甲方有權直接從押金中抵扣乙方拖欠的租金、物業服務費(如有)或其它應費用，此押金于本合同期滿后據實無息退還；租金按月支付，乙方應當以每3個日歷月為一個管理費支付期，先支付后租賃，乙方的首期租金人民幣77742元應在本合同簽訂后7日內交付,之后乙方應該在每個管理費支付期開始的10日前將下期管理費交付到甲方銀行賬戶，具體支付日期為2016年12月支付租賃期2017年2月14日2017年5月13日租金77742元、2017年4月支付2017年5月14日至2017年8月13日租金77742元、2017年7月支付2017年8月14日至2017年11月13日租金77742元……；乙方逾期繳納租金或其他費用，按所欠金額每日百分之一的標準向甲方繳納違約金；合同還對雙方其他權利義務進行了約定。
原告陳述在簽訂上述租賃合同前于2016年11月14日將涉案房屋交付給被告使用，被告對涉案房屋進行了裝修。合同履行期間，被告向原告支付了押金人民幣25914元及首期租金即2017年2月14日至2017年5月13日期間的租金人民幣77742元。被告從2017年5月14日起未支付租金，在催收租金過程中，被告將商品轉讓給案外人曹德富，但收取轉讓費后并未向原告支付租金。原、被告雙方于2017年8月25日口頭協商解除租賃合同，同日，原告與案外人曹德富就涉案商品簽訂《房屋租賃合同》，租賃期限為5年，從2017年8月25日至2022年8月24日止。案外人曹德富向本院出具《情況說明》一份，載明：“本人曹德富，于2017年8月25日從貴州鐘幺爺餐飲管理有限公司手中轉租位于貴陽市××長江路萬科大都會S5棟負2層2-1、2-2商鋪兩間，并在于萬科公司簽訂租賃合同后支付給貴州鐘幺爺餐飲管理有限公司轉讓費壹拾叁萬元。支付轉讓費后本人從貴州鐘幺爺餐飲管理有限公司手中接收商鋪，鋪內桌椅、廚具、設備等可移動物品由其全部搬離后將商鋪交給本人使用至今”。因被告未支付2017年5月14日至2017年8月24日期間的租金人民幣87243.8元，故原告訴至本院，訴請如前，訴訟中，原告向本院提出申請根據租賃合同約定將已收取被告的押金人民幣25914元，抵扣被告欠付的租金。
上述事實，有當事人陳述、原告營業執照副本、法定代表人身份證明、法定代表人身份證復印件、被告企業信用信息公示報告、《房屋租賃合同》、裝修備案表、商品房預售許可證、情況說明、承諾函等證據在卷佐證。前列證據已經庭審質證，可以作為認定本案事實的依據。
本院認為，依法成立的合同受法律保護，雙方當事人應當依照合同的約定履行義務，不履行或者不完全履行義務的，應當承擔相應的違約責任。本案中，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，不違反法律法規的禁止性規定，合法有效，原、被告應當按照合同約定履行義務。
關于租金。根據《房屋租賃合同》約定，被告應當以每3個日歷月為一個周期支付租賃費，即應當于2017年4月支付2017年5月14日至2017年8月13日的期間的租金、于2017年7月支付2017年8月14日至2017年11月13日期間的租金，且原被告雙方已于2017年8月25日口頭協商一致解除租賃合同，因此被告應當解除合同時支付尚欠租金，現被告未支付，已構成違約，故對原告要求被告支付從2017年5月14日至2017年8月24日的租金人民幣87243.8元主張，本院予以支持。根據《房屋租賃合同》的約定“押金作為乙方遵守本合同的保證。甲方有權直接從押金中抵扣乙方拖欠的租金”，系雙方真實意思表示，現原告申請將已收取被告的押金人民幣25914元，在被告尚欠的租金87243.8元中進行抵扣，本院予以準許，故被告應支付給原告的租金為61329.8元。
關于逾期繳納租金的違約金。本案中，原被告雙方于2017年8月25日口頭協商一致解除合同，解除合同時被告尚欠原告2017年5月14日至2017年8月24日期間的租金，根據《房屋租賃合同》的約定雙方采取先支付后租賃方式，故對原告要求被告自2017年5月14日起支付租金違約金的主張，予以采納；對于支付違約金的基數，應以被告尚欠的租金為準，而被告在簽訂合同后支付了押金，根據合同約定被告未支付租金原告有權進行抵扣，故對違約金的基數，按欠付租金減去押金后的數額為準，即以人民幣61329.8元為準；關于支付違約金的計算標準，根據合同約定按每日百分之一計算，系雙方真實意思表示，但根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償的計算方法。違約的金額低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”之約定，本案中雙方約定被告逾期繳納租金按所欠金額每日百分之一的標準向原告繳納違約金，而從被告的違約情況來看，被告于2017年5月14日開始逾期未交租金，但雙方于2017年8月25日便協商一致解除合同，且在解除合同的當天，原告便與案外人就涉案房屋簽訂了房屋租賃合同，因此按照雙方約定以所欠金額每日百分之一的標準計算過分高于造成的損失，故從公平角度出發，本院酌情予以調整，對違約金支付的標準按照年利率24%進行計算。綜上，被告應當支付原告逾期繳納租金的違約金，以欠付租金人民幣61329.8元為基數，按年利率24%的標準，從2017年5月14日起計算至租金付清之日止，對原告超出該標準的違約金請求，不予支持。
被告貴州鐘幺爺餐飲管理有限公司經本院合法傳喚后，無正當理由拒不到庭參加訴訟，視其放棄訴訟的權利，不影響本院依據已查明的事實作出判決。
據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條的規定，判決如下：
一、被告貴州鐘幺爺餐飲管理有限公司于本判決生效之日起
十日內支付原告貴陽萬科勁嘉房地產有限公司租金人民幣61329.8元。
二、被告貴州鐘幺爺餐飲管理有限公司于本判決生效之日起
十日內支付原告貴陽萬科勁嘉房地產有限公司逾期繳納租金的違約金（以欠付租金人民幣61329.8元為基數，按年利率24%的標準，從2017年5月14日起計算至租金付清之日止）。
三、駁回原告貴陽萬科勁嘉房地產有限公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣8118元及公告費，由原告貴陽萬科勁嘉房地產有限公司負擔人民幣6156元，被告貴州鐘幺爺餐飲管理有限公司負擔人民幣1962元及公告費。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于貴州省貴陽市中級人民法院。
審 判 長 吳怔秋
人民陪審員 楊明偉
人民陪審員 宋升光
二〇一九年一月二十九日
書 記 員 舒 飄
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