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貴州省貴陽市中級人民法院民事判決書

（2019）黔01民終242號

上訴人（原審被告）：李順明，男，1944年2月11日出生，漢族，住貴州省貴陽市南明區。

被上訴人（原審原告）：貴州達邦物業管理有限公司，住所地貴州省貴陽市南明區寶山南路113號。

法定代表人：李壽軍。

委托訴訟代理人：程兵，貴州黔坤律師事務所律師。

委托訴訟代理人：羅國紅，貴州黔坤律師事務所律師。

上訴人李順明因與被上訴人貴州達邦物業管理有限公司（以下簡稱達邦物業公司）物業服務合同糾紛一案，不服貴州省貴陽市南明區人民法院（2018）黔0102民初8495號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

李順明上訴請求：一、撤銷原判，依法改判駁回被上訴人的訴訟請求。二、本案一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實與理由：一，上訴人與被上訴人之間的物業服務合同已經于2014年9月31日屆滿，在此之后并未簽訂新的物業服務合同；二，在上訴人與被上訴人之間的合同到期之前，上訴人所在小區業主委員會已經公開選聘了新的物業管理公司，因為被上訴人的惡意阻撓，導致新的物業公司無法進駐該小區的情況發生后，上訴人才一直拒絕繳納物業管理費；三，根據特別法優于一般法，本案應該適用《物業服務管理條例》，一審法院僅適用《合同法》從而支持被上訴人的訴訟請求顯屬不當。

達邦物業公司答辯稱，第一，一審法院查明事實是清楚的，大多數業主都是按期繳納物業費，一審時上訴人對被上訴人提供的物業服務是認可的，故上訴人不繳納物業費沒有依據；第二，一直都是我公司在該小區提供服務，不存在第二家物業公司入駐的情況；第三，合同到期后沒有簽訂合同，但是實際上上訴人與被上訴人之間存在事實上的物業服務合同。

達邦物業公司向一審法院提出訴訟請求：1.判令被告支付原告物業費8775.9元；2.判令被告支付原告滯納金13163.85元；3.訴訟費由被告負擔。

一審法院認定事實：原告貴州達邦物業管理有限公司原系觀水馨苑小區的物業服務單位，2011年7月4日至2014年9月30日期間為被告提供物業服務，管理期限屆滿后，觀水馨苑小區業主未與原告繼續訂立物業服務管理合同，但原告至今仍在為該小區提供物業管理服務。被告自2014年10月1日起未向原告支付物業服務管理費，原告遂訴至法院，提出如前訴請。

庭審中，被告對原告主張其拖欠物業費的時間42個月、面積139.9平方米及收費標準1.5元每平方米均無異議。以上事實，有原告提交的《物業管理委托管理合同》、收據、照片，被告提交的《關于觀水馨苑物業管理有關情況的說明》、照片以及當事人陳述等證據為證，并經質證屬實，予以認定。

一審法院認為，原告貴州達邦物業管理有限公司作為觀水馨苑小區的物業服務單位，在2011年7月4日至2014年9月30日期間，原告為小區業主提供物業服務，物業管理服務期滿后，原告雖未與小區業主繼續訂立物業管理服務合同，但仍為該小區業主提供物業服務，原被告之間事實上存在物業服務關系，故對原告要求被告支付2014年10月1日至2018年4月30日期間物業費8775.9元的請求，一審法院予以支持。被告辯稱原告在物業管理服務合同到期后拒絕向業務委員會新聘請的物業服務公司交接管理的物業管理檔案資料，導致新聘請的物業服務公司無法進駐小區，且原告在提供物業管理服務過程中存在嚴重瑕疵，但其提供的證據不足以證實。關于原告主張支付滯納金13163.85元的問題，鑒于物業服務合同到期后，原告未能與被告續訂物業服務管理合同，也未就相關善后事宜妥善處理，原告對被告未繳納物業費存在一定過錯，故一審法院對原告要求被告就拖欠物業管理費支付滯納金的訴請不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規定，判決如下：一、李順明于本判決生效之日起三日內支付貴州達邦物業管理有限公司物業服務費8775.9元；二、駁回貴州達邦物業管理有限公司的其余訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費348元，減半收取174元，由貴州達邦物業管理有限公司負擔104元、李順明負擔70元。

二審中，被上訴人沒有提交新的證據，上訴人提交以下證據：第一組證據：情況說明一份、新物管公司簽訂的物管合同一份。證明目的：2014年9月31日合同已經到期，我們小區聘請了新的物管公司，但是被上訴人拒絕移交相關工作，導致新的物管公司無法入駐我們小區進行物業服務。第二組證據：關于自愿拒交物業服務費的理由。證明目的：我們業主拒絕被上訴人在我們小區進行物業服務，有十幾個人簽字，目前還有50多人沒有簽字，但是已經承認從2019年1月1日開始拒絕繳納物業費。被上訴人對第一組證據質證意見為：第一，該合同只有新物管公司一方的簽字，無業委會的簽字蓋章，只是一個單方合同，不是有效合同。合同成立應該經過雙方合意，合同是復印件，故真實性有異議；第二，該情況說明我方不予認可，該證據也不能達到上訴人的證明目的。對第二組證據質證意見為：該證據的三性不予認可，業主不交物業費的理由沒有事實和依據，招投標的事實沒有提供證據予以證明，故我方不予認可。以上證據未能證實該小區形成已與被上訴人解約或拒不接受服務的集體意志，本院不予采信。二審查明事實與一審認定事實一致。

本院認為，依法成立的合同受法律保護，合同當事人應當全面切實履行合同義務。本案中，原物業服務合同雖于2014年9月31日期滿，雙方亦未簽訂新的物業服務合同，但被上訴人繼續提供了物業服務，上訴人也實際接受了物業服務，雙方已構成事實上的物業服務合同關系。上訴人雖辯稱部分業主不同意被上訴人繼續提供服務，但物業服務合同是共同簽訂，集體履約，上訴人的個人意志，并不能代表全體業主的共同意思，該小區業委會也未代表全體業主向被上訴人發出解約通知或通知被上訴人退出服務并移交物業的相關資料，上訴人無權以此為由拒不交納物業服務費。

綜上所述，上訴人的上訴理由均不成立，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費348元，由李順明負擔。

本判決為終審判決。

審判長　周　俊

審判員　李云鶴

審判員　姜彥宏

二〇一九年三月十五日

書記員　趙　鳳